银川市亲水南街258亩项目投资权

1.自然地理
银川市地处祖国西北边陲，位于东经105°49′∽106°53′，北纬37°29′∽38°53′，银川是新亚欧大陆桥沿线的重要商贸城市，位于“呼-包-银-兰-青经济带”的中心地段，也是宁蒙陕甘周边约500公里范围内的区域性中心城市，区位优势明显。宁夏平原引黄灌区的中部，东与盐池县接壤；西依贺兰山，与内蒙古自治区阿拉善盟左旗为邻；南与同心县、吴忠市利通区、青铜峡市相连；北接平罗县与内蒙古自治区鄂托克旗相邻（以明长城为界）。黄河流经银川78多公里，南北贯穿，银川平原引用黄河水自流灌溉已有两千多年的历史。
2.行政区划
银川市是宁夏回族自治区首府，政治、经济、文化中心。辖兴庆区、金凤区、西夏区、永宁县、贺兰县、和灵武市，共有23个街道办事处，27个乡镇。国土面积9025.38平方公里，城市建成区面积165.74平方公里。
3.人口与民族
  全市总人口259万，占全区人口40%。有汉、回、满、蒙、朝鲜等少数民族，回族相对聚居，回族人口59.6万，占总人口23%。市区人口180.72万，城镇化率达75%。
4.交通
银川交通便捷，现已形成了公路、铁路、航空相交织的立体运输网络体系。已经建成BRT城市快速公交系统，并于2012年9月10日试运行成功。公路有4条国道（G6、G30、G20等）、4条省道从境内穿越。银川至青岛、丹东至拉萨、银川至福州高速公路在银川汇聚贯通，机场高速、通往全国各地，环城高速公路建成使用。铁路有包兰铁路、太中银铁路、宝中铁路与全国铁路网相连，包兰铁路纵贯银川南北，成为银川经济发展的大动脉，已经建成通车的太中银铁路（即太原、中卫、银川），使银川与东部沿海的联系更加便捷。银川河东机场（4D级，改造完成后可升至4E级）可起降波音、空客等大中型客机，已开通了1550多条航线（北京、香港、上海、广州、南京、成都、西安、武汉、昆明、太原、乌鲁木齐、济南、杭州、郑州、青岛、敦煌和即将开通的扬州等航线）。
5.城市经济
2012年经济发展概况：综合实力显著提升。地区生产总值突破千亿元大关，达到1140.83亿元；完成规模以上工业增加值430亿元；地方公共财政预算收入突破百亿元大关，达到187.26亿元；完成全社会固定资产投资918.73亿元；完成社会消费品零售总额316.02亿元；城镇居民人均可支配收入和农民人均纯收入分别达到21901元和8068元。
发展方式加快转变。深入实施“兴工强市”战略，力促优势特色产业做大做强。工业“一强四优五新”产业支撑作用凸显，宁东能源化工基地、银川经济技术开发区等园区建设不断提速，灵武羊绒工业园升级为高新技术产业开发区，银川科技园、滨河新区工业园启动建设；65户工业企业位列全区百强企业，培育162户“小巨人企业”，工业发展质量和效益稳步提高。农业“两强四优四新”产业规模不断扩大，粮食生产实现“九连增”，设施园艺达到33万亩，鲜奶、水产、清真牛羊肉总产均比2007年增长20%以上，有机水稻种植面积达到11.2万亩；贺兰山东麓葡萄文化产业带建设迅速起步，轩尼诗等世界企业纷纷入驻。服务业“三个中心一个目的地”格局初步形成，空港、陆港、银川物流港建设全面推进，商贸业态提档升级；总部经济、星级酒店、会展业加快发展，动漫、创意等新兴产业初步发展，进入全国服务业综合改革试点城市、流通领域现代物流示范城市和电子商务示范城市行列。运动休闲城市品牌逐步形成，旅游接待人数、旅游收入年均分别增长23.3%和36.4%。科技进步对经济增长的贡献率达到49%，成为国家创新型试点城市。节能减排成效明显，万元GDP综合能耗累计下降24.1%，主要污染物减排任务全面完成，灵武再生资源循环经济示范区成为国家“城市矿产”示范基地。
6.房地产信息
森林半岛 8500
宝湖湾 6400
亲水人家 5200
银川万达中心 9300
未来城 5380（火车站旁）
城市一号 9100
西岸国际花园 7000
银川市目前商品房均价在6000元/㎡左右，但地价不到200万元/亩，在同等级省会级城市中，地价偏低，地价有上升空间，且本次推出的地块位置极佳，利润空间大，发展前景广阔。目前已有三座万达广场，绿地、恒大、中海、长江实业、等全国500强企业争先入驻银川。

二、项目简介与实施方案
地块：亲水南路以东、长城中路以南约258亩地块
（一）项目简介
该地块位于亲水南路东侧，长城中路以南，地块总面积约258亩，基本平整。
出让地块的基本情况和规划指标要求：

宗地   编号      位 置      土地
面积（㎡）      土地
用途      出让
年限（年）      容积率      建筑
密度      绿地率      建筑限高      竞买
保证金（万元）
     金凤区亲水大街以东、金凤二路以北、铁路专线以南      172437      住宅批发零售用地      70      ≤2.5      ≤25%      ≥35%      18层以下      8000
注：其中批发零售类建筑面积不超过总建筑面积的10%，集中布置
建议：根据拟出让地块周边近期已出让土地作为参考，制订控规，设定竞买保证金及土地参考价。
（二）实施方案
1、拟收储宗地概况
本项目所涉及地块的收储基本情况是：
地块位于亲水南路以东、长城中路以南约258亩，土地用途为住宅批发零售用地，容积率为2.5。
2、土地项目投资权实施步骤
确定拟征收区域总体规划和控制性规划；
确定（测算数据应较准确）土地的收储成本。
土地收储面积为258亩，单价120万元/亩，总价为30960万元。
3、项目投资权拍卖具体内容
项目投资权拍卖总价款为30960万元，本次拍卖的竞买保证金为8000万元。
投资权拍卖成交价中竞买保证金转为首期价款，1个月内付30%，3个月内付60%，9个月内付清全款。若拍卖成交价超出底价的，投资人应将超出部分价款以货币形式一并向政府支付。
4、土地供应（即国有建设用地使用权出让）
由银川市土地储备局协调相关部门在投资权竞得人在付清投资权价款后1个月内完成258亩土地供应。若供地时间超过约定时间，由银川市土地储备局按人民银行规定的同期贷款利率向投资人支付投资权价款利息。
投资人必须参与土地使用权的出让活动，并以不低于出让的起始价进行报价。国有建设用地使用权出让时以投资权成交价作为出让起始价。
5、土地开发融资权价款的结算
投资人在完成土地收储与土地出让活动后，投资人与银川市土地储备局按以下约定结算：
若投资人参与出让活动，并按约定报价，但未能竞得土地使用权，银川市土地储备局在258亩土地出让成交三个月内返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
若投资人参与出让活动，并按约定报价，并竞得土地使用权，银川市土地储备局在258亩土地出让成交后按土地使用权价款缴纳时间返还投资人支付的项目投资权价款，同时，乙方可享有甲方给予的投资收益。
6、投资人的投资收益标准
以国有建设用地使用权出让成交价与项目投资收益权成交价款之间的差额作为参考值，乙方享有参考值50%的收益。除此之外，乙方对本项目的投资自负盈亏。银川市土地储备局于258亩国有建设用地使用权出让成交之日起三个月内向投资人兑现其投资收益。
投资人出现以下情况，政府可以取消其投资收益补偿的权利：
投资人没有按时参与国有建设用地使用权的出让活动，或者虽然参加，但未按约定进行报价的。
亮点分析：地块位于银川市金凤区内，紧邻美丽的艾依河，亲水南路东侧，长城中路以南，宁安大街以西，交通十分便利。地块南面紧邻艾依公馆、亲水苑。地块周边有宁夏亲水体育中心、六盘山高级中学（自治区重点示范高中）、宁夏塞北雪面粉有限公司、盈南小学等。地块规整，适合做整体开发。
三、项目市场分析
区位、交通、环境优势
银川乃是宁夏自治区的省会城市，地理环境优越，旅游资源丰富，常住人口在200万人以上，城镇化率达75%以上，金融业发达，交通快捷，是少有的不堵车省会级城市。银川市内自然条件非常优越，湖泊、湿地、随处可见，气候宜人，非常宜居。